Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte des sols argileux s’applique en France. Elle élargit sensiblement les zones où la loi impose une étude de sol avant de vendre un terrain ou de faire construire. Si vous vous apprêtez à acheter ou à vendre, mieux vaut savoir ce que le notaire va vous demander — et ce que le vendeur est tenu de vous dire.
Le point de départ : la loi ELAN et les zones argileuses
Le retrait-gonflement des argiles est devenu, en quelques années, la première cause de sinistres sur les maisons individuelles françaises. Les sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent lorsqu’ils se réhydratent. Les fondations suivent le mouvement, et la maçonnerie se fissure. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le retrait-gonflement des argiles.
Pour limiter ces sinistres, l’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé dans le code de la construction et de l’habitation une section entière consacrée aux « risques liés aux sols argileux » (articles L. 132-4 à L. 132-9). Le décret du 22 mai 2019, puis l’arrêté du 22 juillet 2020, ont précisé le dispositif et dessiné la carte d’exposition.
Cette carte classe le territoire en trois niveaux : exposition faible, moyenne et forte. Seules les zones moyenne et forte déclenchent des obligations légales. Pour savoir où se situe votre bien, vous pouvez consulter notre page Ma maison est-elle en zone argile ?
Ce qui a changé le 1er juillet 2026
Un arrêté du 9 janvier 2026 est venu remplacer la carte de 2020. Le nouveau zonage étend nettement les secteurs classés en exposition moyenne ou forte : là où la carte précédente couvrait environ 48 % du territoire métropolitain, la nouvelle en couvre de l’ordre de 55 %.
Ce nouveau zonage ne s’applique pas rétroactivement. Il concerne les promesses de vente — ou, à défaut, les actes authentiques — portant sur des terrains à bâtir non bâtis, ainsi que les contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1er juillet 2026. Concrètement, des communes qui n’étaient pas concernées jusqu’à l’été 2026 le sont désormais.
Vous vendez un terrain à bâtir
Si le terrain n’est pas bâti, qu’il est constructible et qu’il se situe en zone d’exposition moyenne ou forte, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable — la mission dite G1. Quelques règles utiles à connaître :
- Elle est réalisée à l’initiative et aux frais du vendeur.
- Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
- Sa durée de validité est de trente ans, tant que le sol n’a pas été remanié.
- Elle est annexée au titre de propriété et suit les mutations successives : le futur acquéreur la transmettra à son tour.
- Une exception existe lorsque le règlement d’urbanisme applicable ne permet pas la construction de maisons individuelles.
Vous faites construire
L’étude préalable ne suffit pas à bâtir. Si elle met en évidence un risque, le constructeur doit soit suivre les préconisations d’une étude géotechnique de conception (mission G2), soit appliquer les techniques constructives définies par arrêté pour les zones exposées. Une attestation relative au retrait-gonflement des argiles est par ailleurs demandée au dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Et si la maison est déjà construite ?
C’est le cas le plus fréquent — et le plus mal compris. La vente d’une maison existante n’impose pas d’étude de sol. L’obligation ELAN vise les terrains non bâtis. Cela ne signifie pas que le vendeur peut se taire.
Il doit remettre un état des risques, qui informe l’acquéreur des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé. Depuis le 1er janvier 2023, en application de la loi Climat et Résilience, ce document doit être remis dès la première visite du bien, et l’annonce immobilière doit renvoyer au site Géorisques.
Un point mérite une attention particulière : lorsqu’un arrêté de catastrophe naturelle a été pris et que le vendeur dispose du rapport d’expertise communiqué par son assureur, il doit joindre à l’état des risques la liste des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres existants et qui n’ont pas encore été réalisés — et ce, même s’il a déjà été indemnisé ou dispose d’un droit à indemnisation. Autrement dit : une indemnité perçue et non employée à la réparation se transmet en information à l’acheteur.
Acheter en zone argileuse : les bons réflexes
- Lisez l’état des risques avant de faire une offre, pas au moment de signer chez le notaire.
- Demandez l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse de la commune, et si le bien a fait l’objet d’une déclaration de sinistre.
- Regardez les fissures avec méthode. Toutes ne sont pas structurelles : leur forme, leur orientation et leur évolution comptent davantage que leur nombre. Notre guide sur les fissures qui doivent vraiment inquiéter donne les repères essentiels.
- Faites réaliser une étude de sol volontaire si le doute persiste. Sur un bâti existant, c’est une mission G5, ciblée sur un diagnostic précis. Elle n’est pas obligatoire, mais elle transforme une inquiétude en éléments chiffrés.
- Négociez une condition suspensive lorsque l’origine des désordres n’est pas établie.
Vendre une maison qui a bougé
Beaucoup de vendeurs redoutent d’aborder le sujet. C’est pourtant le meilleur angle : une maison dont les désordres ont été diagnostiqués, traités et documentés se vend mieux qu’une maison dont personne ne sait rien.
Une reprise en sous-œuvre réalisée dans les règles, avec étude de sol, plan d’exécution et procès-verbaux, constitue un dossier que l’acquéreur — et sa banque — savent lire. La technique la plus courante pour ce type de désordre reste la reprise par micropieux, qui reporte les charges de la maison sur un horizon de sol stable, hors d’atteinte des variations saisonnières d’humidité.
Ce qu’il faut retenir
Le nouveau zonage de 2026 ne crée pas un risque : il le rend visible sur une plus grande partie du territoire. Pour un terrain à bâtir, l’étude de sol est une obligation du vendeur. Pour une maison existante, l’obligation porte sur l’information — état des risques, historique des sinistres, travaux restant à faire. Dans les deux cas, l’acheteur averti est celui qui pose les questions avant de signer.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, section « Risques liés aux sols argileux » (articles L. 132-4 à L. 132-9) — Légifrance
- Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux — Légifrance
- Arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020 — AIDA / Ineris
- Retrait-gonflement des argiles : renforcement de la carte d’exposition (2026) — CAPEB
- Diagnostic immobilier : état des risques — Service-Public.gouv.fr
- L’information des acquéreurs et des locataires (IAL) — Géorisques
Un doute sur des fissures avant d’acheter ou de vendre ?
SV2B intervient depuis plus de quinze ans sur les maisons touchées par les mouvements de sols argileux. Envoyez-nous quelques photos de vos fissures et les caractéristiques du bien : nous vous disons ce que nous voyons, ce qui relève de l’esthétique et ce qui relève de la structure.